새 정부 출범 후 오세훈 시장의 대표정책인 ‘신속통합기획(신통기획)’이 전국으로 확산될 가능성이 크다는 전망이 나오고 있다. 오세훈 시장은 지난해 5월 재개발부터 정상화하겠다며 재개발 규제 완화를 통해 2025년까지 24만호 주택공급을 시작하겠다고 말한바있다.
서울시는 신속통합기획의 핵심은 사업성의 확보와 동시에 정비사업지역의 공공복리증진을 확보하는 균형감 있는 정책이라고 말한다. 신속통합기획의 기반이 되는 서울시 6대 규제완화 정책에 대하여 자세히 알아보도록 하자.
서울시 6대 규제 완화 정책
1. 주거정비지수제 폐지
서울시 주택정책실 주거정비과 이정식 팀장 -서울시 공식 유튜브 출처-
주거정비지수제가 폐지되면?
- 주거정비지수제가 폐지되면 면적, 노후도 등 법에 명시된 요건만 충족하면 재개발 구역 지정이 가능하다. 다만, 서울시에서 재개발 후보지를 공모할 때, 사업구역을 선정하는 우선순위를 두기 위한 항목으로 활용 될 예정이다.
주거정비지수제 폐지 이유는?
- 2015년에 서울시에서 새롭게 도입된 제도로 이 구역에서 재개발 사업을 추진하는 것이 적절한가 하는 평가기준을 제시하고 이 기준에 충족되어야만 재개발이 가능하도록 한 제도이다. 주거정비지수제는 기존의 법적 지정요건보다 까다로운 기준으로 엄격하게 심사하는 제도였다. 무분별한 구역지정을 막겠다는 의도였지만, 서울시 재개발 사업이 정체되는 큰 요인으로 꼽히기도 하였다.
2. 정비사업준비기간 단축 (5년->2년)
서울시 주택정책실 주거정비과 이정식 팀장
-서울시 공식 유튜브 출처-
정비사업 기간단축의 이유는?
- 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하는 기간을 5년에서 2년으로 단축한다. 공공성과 사업성의 균형을 위하여 특별건축구역을 지정하고, 대지 안의 공지, 건폐율, 높이제한등을 적용하지 않고 유연한 계획수립이 가능하게 할 예정이다.
공공성이 확보되면 사업성이 떨어지지는 않을까?
- 신속통합기획은 공공성과 사업성의 균형을 중시한다. 정비사업기간이 길어지면, 비용이 증가하기 때문에 신속통합계획으로 처음부터 도시계획심의위원회나 각종 심의 기준에 맞게 계획을 수립한다. 이를 통해 심의를 통과하지 못할 확률을 감소시켜 결과적으로 사업비와 조합원 분담금이 감소하면서 공공성과 사업성의 균형을 이룰 수 있게 하였다.
3. 주민 동의 절차 간소화
서울시 주택정책실 주거정비과 이정식 팀장 -서울시 공식 유튜브 출처-
절차를 간소화의 의미는 무엇인가?
- 주민 동의 절차가 간소화되어 주민 동의 횟수는 줄어들고 더 많은 주민들의 동의가 필요하다. 기존 정비사업은 3번의 주민동의를 진행하였으나, 앞으로 2번째 단계인 사전 타당성 조사 때, 주민 동의를 확인하지 않아도 된다.
그 대신, 자치구에 사전 검토를 요청하기 위해서 주민 동의를 구할 때, 기존의 10%가 아닌 30%이상의 주민이 동의해야 사전검토 요청을 할 수 있다. 절차를 무조건 줄이고 없애면 무분별한 난개발 가능성 있다는 이유 때문이다.
4. 구역지정공모 매년 시행 & 재개발해제구역 신규지정
서울시 주택정책실 주거정비과 이정식 팀장 -서울시 공식 유튜브 출처-
공모사업에 신청 가능한 요건은?
- 공모사업에 신청 가능한 요건은 1) 재개발 사업구역 법적 지정요건 충족 2) 구역 내 토지 등 소유자의 30%이 상이 희망 (관리형 주거환경개선사업의 경우 50%이상)이다. 3) 도시재생지역, 해제지역도 신청가능하다. 단, 사전에 서울시 균형발전본부 등 관련부서와 협의 후 추천이 필요하다.
주택 재개발 후보지 공모사업에 지원할 수 없는 대상도 있다. 공공재개발 및 도심 공공주택 복합사업 후보지는 제외된다. 또한, 토지 등 소유자 30%이상이 반대하는 구역, 전용주거지역도 제외된다.
공모 선정 이후, 취소될 가능성도 있는가?
- 공모 선정 이후, 2년이내 정비계획이 입안이 되지 않을 경우, 취소가 될 수 있다. 단, 선정위원회에서 2년이 지나더라도 구역 여건 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 2년이 지나도 1회에 한하여 1년간 연장가능하다. 또한, 주민 반대가 심한 지역이라면 자치구에서 충분한 주민의견 수렴 후 선정위원회 자문을 거쳐 제외 여부 검토될 수 있다.
5. 2종(7층) 일반주거지역 규제 완화
서울시 도시건축공동위원회 윤혁경 위원
규제완화의 범위가 어느정도인가?
- 과거 7층까지만 지을 수 있었던 지역이 앞으로 경관 관리, 다른 주변 경관에 영향을 미치지 않을 경우 층이나 용적률이 완화 가능하다. 또한, 과거의 7부 능선, 최고 35층, 한강변 15층 규제도 필요 시 지역 별 특성에 따라서 일부 조정 가능하다. 해당 지역이 역세권이라면 주거, 상업, 복합 개발을 하고 다양한 생활 SOC를 설치한다는 조건 아래 현재 용적률 300%도 초과해서 건축할 수 있다.
다양한 생활 SOC시설 확보 주력
- 과거 관행적 기부채납으로, 공원, 도로 중심의 공공시설만 기여하도록 했다면, 앞으로는 지역주민의 니즈를 고려한 ‘키움센터, 보육시설, 체육시설’ 등 다양한 생활SOC를 확보하는 방향으로 운영된다. 필요 시, 도로 위 공공보행통로 중복 지정해서 입주민 편리성 확보할 예정이다.
재개발, 재건축을 앞세운 신속통합기획, 집값 상승의 우려는 없는가?
- 세간에는 재개발, 재건축 사업이 활발해지면 집값이 상승된다는 우려도 있다. 서울시는 집값 상승의 방지 대책으로 첫째로, ‘권리산정기준일’을 통하여 지정 공모 시기에 인위적으로 집을 허물어 다세대 주택 신축해서 하나의 땅을 여러 명이 나눠 갖는 지분쪼개기를 원천 차단하고, 둘째로 ‘건축허가 제한’을 통해 분양권이 없는 신축 행위를 제한하며, 셋째로, ‘토지거래허가구역지정’으로 실소유자만 거래가 가능하게 하여 2년의 실거주가 아닌 투기 목적의 거래 금지를 통해 갭투자를 차단하겠다고 말했다.
정권교체와 함께, 모든 국민의 시선이 앞으로의 국가 정책 행보에 집중된 가운데, 서울시 오세훈시장을 필두로 빠르게 진행되는 ‘신속통합기획(신통기획)’에 국민의 관심이 집중되고 있다.
조혜진 기자 makers@makersjournal.co.kr
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