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정부의 ‘6·27 대책’ 등 고강도 부동산 대출 규제가 수도권 및 규제지역에만 집중 시행되며, 지방 부동산 시장이 상대적으로 규제에서 제외됐다. 이에 따라 대출 여력이 축소된 수요자들이 지방으로 눈길을 돌릴 것이라는 전망과 함께, 지방은행·부동산으로의 자금 쏠림 ‘풍선효과’ 우려와 시장 왜곡 가능성이 함께 제기되고 있다.
◆6·27 대책, 수도권 중심의 고강도 대출 규제…지방은 예외
정부는 수도권 집값 과열과 급증한 가계대출을 잡기 위해 6월 27일부터 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 다주택자 대출을 전면 금지하는 등 강도 높은 규제를 전격 시행했다. 하지만 지방(비규제지역)은 기존 대출 규제가 올해 말까지 유예되며, 스트레스 금리 등 적용 기준도 완화됐다.
◆“풍선효과” 우려…지방으로 쏠리는 대출·투자자
학계와 업계는 수도권에서 대출 한도 축소로 좌절된 수요자 및 투자 자금이 대출 여력이 남은 지방 부동산과 지방은행으로 이동할 가능성을 주목하고 있다. 실제 전년도에도 수도권 대출 규제가 강화된 직후, 지방은행·제2금융권의 대출이 급증하는 ‘풍선효과’가 발생했다.
“지방은행 등의 대출 잔액이 주요은행보다 4배 이상 폭증했던 경험을 감안하면 이번에도 비슷한 흐름이 반복될 수 있다.”
— 실무 금융권 관계자
◆실수요자와 투자수요 ‘엑소더스’ 전망…시장 왜곡 우려도
부동산 전문가들은 주택 실수요자, 특히 자금이 부족한 청년·2030세대가 대출이 덜 막힌 지방(및 수도권 외곽) 시장으로 이동할 것이라고 진단했다. 또 규제 영향으로 서울 인기지역의 수요가 외곽~경기~인천~지방 순으로 이동하는 ‘엑소더스’ 현상이 나타날 수 있다고 분석했다.
“정부가 생애최초·신혼부부·신생아 특례대출 등 정책대출 한도도 줄이면서, 2030세대의 외곽지역 이탈이 늘어날 것이다.”
— 부동산리서치업계 부동산R114 관계자
반면, 이로 인해 대출·투자수요가 지방에 일시 집중되면 하반기 그간 침체된 지방 부동산 시장이 반사적 온기를 얻을 수도 있다는 전망도 나온다.
◆업계·학계 ‘시장왜곡’ 경계…지방시장 구조적 한계 지적
지방 부동산 시장 활성화 기대와 함께, 시장 왜곡과 지역 간 양극화에 대한 우려도 함께 대두된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장 “규제 대상이 아닌 지방에 일부 수요가 감지될 수 있지만, 전세매물 부족과 수급 불균형 심화 등으로 실수요자 이동 가능성이 있다. 규제 강화만으론 시장 안정 효과가 제한적이며, 공급확대 병행이 필요하다.”
지방 부동산 업계 관계자 “지방의 인구 및 일자리 등 구조적 문제가 해결되지 않는 한 일시적 수요 유입만으로 지속적 시장 활성화는 어렵다. 미분양 주택 매입자에 양도세 면제, 아예 지방 DSR(총부채원리금상환비율) 완화 등 추가적 지역 맞춤 대책이 병행돼야 한다.”
한편, 6·27 대책 이후 지방은행의 대출 쏠림 현상은 예상과 달리 가계대출보다는 기업대출에서 더 뚜렷하게 나타나고 있다. 규제에 따라 수도권과 주요 은행에서 가계대출이 크게 축소되었지만, 지방 부동산 시장의 침체와 실수요 거래 감소로 실제로 가계대출이 지방은행에 몰리는 현상은 제한적이라는 분석이 나온다
그러나 이 같은 기업대출 쏠림은 연체 위험과 건전성 우려를 높이고 있다. 또, 수도권 시중은행들까지 대체 수익원을 찾아 기업대출 시장 확대에 나서면서 지방은행과의 경쟁이 심화될 전망이다
정리하면, 6·27 대책 후 수도권 규제의 풍선효과가 즉각적인 지방은행 가계대출 쏠림으로 돌아서기보다, 오히려 기업대출 쏠림과 그에 따른 건전성 위험으로 전개되는 양상이다. 지방 부동산 거래량이 본격적으로 살아나지 않는 한, 가계대출 쏠림이 가시화되는 데는 시간이 더 필요할 것으로 전문가들은 내다보고 있다
◆[요약]
수도권 고강도 대출 규제에 따라 비규제지역인 지방 부동산 시장의 온기 회복·풍선효과가 기대되지만,
시장 왜곡, 대출 쏠림, 구조적 한계 등 우려도 병존하는 상황이다.
정책 당국은 지역별 실정에 맞는 추가대책과 시장 모니터링 필요성이 커지고 있다