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서울 아파트 시장의 양극화가 극점에 달했다. 강남과 강북의 집값 격차는 사상 최대치다. 서민들의 '주거 사다리'마저 붕괴될 위기에 놓였다. 금융 규제와 부동산 정책에도 불구하고 강남은 강남대로, 강북은 강북대로 엇갈리는 현실. 도심 속 불평등의 골이 깊어진다.

숫자로 본 사상 최대 집값 격차

2024년, 서울 서초구 평균 아파트 실거래가는 25억 원이다. 강남구도 24억 8천만 원으로 뒤따른다. 반면 노원·금천·중랑 등 강북 주요 7개 구의 평균은 6억 원대에 불과하다. 서울 25개 구 중 절반 이상인 13개 구가 여전히 10억 원 미만이다.

이 격차는 단순히 가격 차이에 그치지 않는다. 주택이 사회적 계층 이동의 사다리 역할을 해왔음을 감안하면, 서울의 극단적 집값 격차는 자산 격차, 교육·취업 등 사회 전반의 불평등과 직결된다.

인프라와 공급의 불균형

전문가들은 서울의 양극화를 강남권 집중적 인프라 때문이라고 지목한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "교육·교통·상업 인프라가 한정 지역에 몰려 상대적 박탈감을 야기한다. 강남권은 고급 일자리도 몰려, 실질적 생활환경 격차가 수십 년째 누적됐다"고 분석한다.

수요 집중과 '똘똘한 한 채' 선호는 신규 공급 강세도 강남권에만 몰리게 했다. 반면 강북권은 재개발·재건축 규제, 낙후된 인프라 탓에 투자 매력이 떨어진다. 입소스 김정환 책임연구원은 "강북은 신도심, 역세권 개발 구상은 많지만 실제 공급은 더디다. 장기적으로 인기지역 쏠림현상이 주거 구조만 고착시킬 수 있다"고 경고한다.

금융 규제가 만든 더 두터운 벽

2024년 9월 강화된 금융규제는 주택담보대출 한도 축소(6억 원 이상 신규 대출 시 LTV 40%→30%), 자기 자본 비중 강화 등 중저가 실수요자에게 가장 큰 타격을 줬다. 새로운 금융 규제로 서민들의 내 집 마련 꿈은 더 멀어졌다.

반면 고소득층과 자산가는 대출보다 현금과 투자수익 등 자기자본을 활용, 오히려 집값이 오르는 강남권 아파트 매입에 나설 수 있었다. 지난 1년 강남 3구 아파트 평균 매매가는 6% 상승했지만, 강북권은 거래 절벽과 동시에 소폭 하락했다.

신영림 미래주택연구소 연구위원은 "현행 금융 규제는 실수요자의 사다리를 오히려 끊어버리는 부작용이 크다"며 "규제의 실효성보다는 강남권 투기 수요만 더 자극했다는 인식이 현장에 팽배하다"고 짚었다.

전문가 진단과 정책 대안

서윤경 도시사회연구소장은 "강남과 강북의 불균형은 단순한 부동산 차원이 아니다. 청년·무주택층이 실질적으로 사다리를 오를 길이 사라지고, 사회적 박탈감이 만연한다. 기존 방식의 단기적 금융 규제·재건축 억제만으론 '도심 이중 구조'를 해소할 수 없다"고 진단한다.

정책 대안으로는 다음을 제시한다:
* 무주택 실수요자 대상 금융 지원 대폭 확대
* 강북권 역세권·재개발 공급 촉진 및 인프라 투자
* 고가 주택 시장의 비정상적 가격 왜곡 방지 위한 세제 개편
* 장기적 '주거 사다리 회복' 관점의 종합적 도시 균형발전 전략

결론: 주거 사다리 복원 시급

급격히 벌어진 서울 '집값 격차'는 한국 사회 불평등 심화의 상징이다. 시장 논리에만 기댈 경우, 주거 사다리 붕괴와 무주택층의 영구적 소외가 현실화된다. 균형 잡힌 공급 확대, 실수요자 중심 정책, 인프라 불균형 해소를 위한 종합 처방이 절실하다.

강남과 강북이 동반 성장하는 미래, 모두에게 주거 안정과 사회적 연대의 기반을 제공하는 것이 현재 서울이 직면한 가장 중요한 과제임이 분명하다.

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