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6·27 대책 시행 이후 서울 아파트 시장이 급격하게 위축되고 있다. 거래량과 중위 가격이 동반 하락하며 시장 불확실성이 커지는 모습이다. 전세물량 감소와 월세 전환 가속화 등 임대차 시장 변화에 대한 우려도 커지고 있다.
◆6·27 대책 이후 서울 아파트 거래 급감
정부가 2025년 6월27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안, 이른바 ‘6·27 대책’ 시행 이후 서울 부동산 시장은 한 달 넘게 개점휴업 상태다.
정부의 강력한 대출 규제로 인해 6월28일부터 7월25일까지 4주간 서울 아파트 거래 건수는 총 2,506건으로 집계됐다. 이는 대책 시행 전 4주간(5월31일~6월27일) 거래량 10,723건 대비 76.6% 급감한 수치다. 중개업계 현장에서는 실수요자 중심의 소규모 실거주 거래만 이어지고, 재건축 등 투자 목적 거래는 사실상 끊긴 상황이다.
◆아파트 중위 거래가격과 면적 동반 하락
서울 아파트 중위 거래가격은 대책 발표 전 11억원에서 대책 후 8억9,500만원으로 2억원 넘게(약 18.6%) 하락했다. 중위 거래 면적도 84.3㎡에서 79.1㎡로 줄었다. 이는 고가 매매가 크게 줄고 실수요자 중심으로 상대적으로 저렴한 소형 평형 위주로 거래가 이뤄진 영향으로 분석된다.
강남권은 특히 직격탄을 맞았다. 강남구는 중위 거래가가 28억7,500만원에서 26억3,000만원으로, 서초구는 25억9,000만원에서 18억9,000만원으로 각각 2억원, 7억원 넘게 하락했다. 마포구와 성동구도 각각 2억8,000만원, 2억1,500만원 하락했다.
◆시장 과열 진정, 상승률도 둔화
6·27 대책 이전 한 주간(6월 말) 성동구 및 마포구의 아파트값 상승률이 1%에 근접하는 등 과열양상을 보였으나, 이후 상승폭은 0.1%대로 둔화됐다. 7월 셋째주(7월21일 기준) 서울 아파트 매매가격 주간 상승률은 0.16%로 전주(0.19%)보다 0.03%포인트 줄었다.
대책 직전과 비교하면 오름폭이 크게 줄었고, 이 같은 흐름은 발표 직후 4주 연속 이어지고 있다.
◆지역별 거래 감소폭과 가격 변동
강남구 개포동과 서초구 반포동 등 고가 아파트가 밀집된 지역에서 단기간에 동일 평형이 1억원 이상 낮은 가격에 거래되는 사례도 발생했다. 마용성(마포·용산·성동구) 지역도 예외 없었으며, 마포구는 거래량이 89.3% 급감하고 중위 거래가도 크게 하락했다.
성동구가 91.3%로 서울에서 거래 감소폭이 가장 컸고 용산구는 거래량 감소는 30%로 상대적으로 작았지만 가격은 1억5,000만원 하락했다.
◆‘풍선효과’는 제한적…임대차 시장 우려 커져
당초 강남권 및 주요 투자지역의 규제가 노도강(노원·도봉·강북구)이나 금관구(금천·관악·구로구) 등 비규제지역으로 수요가 쏠리는 ‘풍선효과’ 우려도 제기됐지만 실제로 이들 지역 역시 거래량이 각각 68.9%, 65.3% 감소했고, 거래가격 역시 대부분 하락세로 전환됐다.
강북구만 중위 거래가가 5.5% 증가했으나 나머지 지역들은 가격이 떨어지는 흐름을 보였다. 한편 갭투자 차단 등으로 전세 물량이 줄어 월세 전환이 빨라질 것이란 우려도 제기된다. 수도권 전세대출 보증비율이 7월21일부터 90%에서 80%로 강화되면서 전세대출 문턱 역시 높아졌기 때문이다.
◆전문가 진단 및 정책 효과 전망
전문가들은 이번 현상에 대해 대출 규제로 인한 과잉 대출 억제라는 정책 목적은 달성했지만, 효과가 장기 지속되긴 어렵다고 진단한다. 시장의 거래 침체와 가격 하락은 3~4개월 내 진정국면이 마무리되고, 10월이나 11월경엔 시장에 내성이 생기면서 풍선효과가 나타날 가능성이 크다고 내다본다.
금융 규제만으로 장기 안정을 기대하기 어렵기 때문에 추가 수요 억제 대책 등 후속 정책의 신속한 발표가 절실하다는 의견도 나온다.
▶이 기사는 공개된 정부·한국부동산원 및 공인중개업 현장 데이터와 각계 부동산 전문가 발언을 바탕으로 사실을 확인해 작성되었습니다.