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최근 서울을 중심으로 외국인의 주택 매입이 꾸준히 늘고 있습니다. 특히 중국 국적자를 중심으로 한 외국인 투자가 증가하면서, 내국인에게는 엄격한 대출 규제와 실거주 의무가 부과되는 반면, 외국인은 규제 사각지대에 놓여있다는 지적이 거세지고 있습니다.
이는 내국인에 대한 '역차별' 논란으로까지 번지며, 공정한 시장 질서 확립을 위한 정책적 대안 마련이 시급한 과제로 떠올랐습니다.
◆1. 외국인 부동산 매입, 얼마나 늘었나?
법원 등기정보광장 자료에 따르면, 외국인의 국내 집합건물(아파트, 오피스텔 등) 매입 건수는 실제로 꾸준한 증가세를 보였습니다.
2022년 1만 5,614건이었던 외국인 매수 건수는 2023년 1만 5,790건으로 소폭 증가했으며, 2024년 들어서는 5월까지만 해도 7,122건을 기록하며 가파른 증가세를 예고하고 있습니다. 이는 전년 동기 대비 약 10% 이상 증가한 수치입니다.
특히 중국인 매수 비중이 압도적입니다. 2023년 기준 전체 외국인 부동산 거래의 약 72.8%를 중국인이 차지했습니다. 과거에는 구로구, 금천구 등 중저가 지역에 집중되었던 투자가 최근에는 마포구, 용산구, 강남구 등 서울 핵심 지역으로 확산하는 양상을 보이고 있습니다.
▶[현장 인터뷰] 구로구 공인중개사 A씨
"최근 2~3년 사이 중국인 손님들의 문의가 부쩍 늘었습니다. 예전에는 본인이나 가족이 거주할 집을 찾는 경우가 많았다면, 요즘은 '갭투자'나 시세 차익을 노린 순수 투자 목적의 문의가 절반 이상입니다. 자금 조달 방식도 현금으로 바로 치르거나, 현지에서 대출을 받아오는 경우가 많아 저희도 자금 출처를 정확히 알기는 어렵습니다."
이처럼 데이터와 현장의 목소리는 외국인, 특히 중국인의 부동산 매입이 양적 증가뿐만 아니라 투자 패턴의 변화까지 동반하고 있음을 보여줍니다.
◆2. 규제의 형평성 문제: 기울어진 운동장
내국인과 외국인 간의 부동산 규제 격차는 심각한 '기울어진 운동장'이라는 비판을 받고 있습니다.
먼저, 주택담보대출비율(LTV)의 경우 내국인은 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대한 대출이 금지되는 등 강력한 규제를 받지만, 외국인은 해외 금융기관을 통해 대출받을 경우 이러한 규제를 사실상 적용받지 않습니다.
또한 소득 대비 대출 상환 능력을 보는 총부채원리금상환비율(DSR) 역시 내국인에게는 연 소득을 기반으로 엄격하게 적용되는 반면, 외국인은 국내 소득 증빙이 어려워 사실상 규제가 힘든 실정입니다.
수도권 분양가 상한제 주택 등에 최장 5년간 부과되는 실거주 의무는 내국인에게는 적용되지만 외국인에게는 해당하지 않아, 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자' 등 투기적 거래에 더 유리한 조건을 제공합니다.
마지막으로, 규제지역에서 주택을 거래할 때 의무적으로 제출해야 하는 자금조달계획서의 경우, 외국인도 제출 의무는 있으나 해외에서의 증여나 대출 등 자금 출처를 실질적으로 검증하는 데는 명백한 한계가 있습니다.
이러한 규제 격차는 외국인에게 상대적으로 손쉬운 '투자 환경'을 제공하며 내국인의 박탈감을 키우고 있습니다.
특히 국내 소득이 없는 외국인이 해외에서 자금을 조달해 고가의 주택을 매입하는 경우, 현행 제도로는 자금의 흐름을 투명하게 파악하고 규제하기가 사실상 불가능에 가깝습니다.
◆3. 실제 사례와 정책 대안
규제 공백을 이용한 투기성 거래는 여러 문제점을 낳고 있습니다.
▶[사례] 단기 시세차익을 노린 '먹튀' 투자
중국 국적의 B씨는 2023년 초 강남구의 한 아파트를 20억 원에 매입했습니다. 그는 실거주 의무가 없다는 점을 이용해 즉시 전세를 놓았고, 1년여 만인 2024년 초 해당 아파트를 23억 원에 매도하여 3억 원의 시세 차익을 거두었습니다.
이 과정에서 B씨는 국내에 거의 체류하지 않은 것으로 알려졌습니다. 이러한 단기 투기는 시장 불안을 가중시키고 실수요자의 기회를 앗아간다는 비판을 받습니다.
이에 국회와 정부는 실효성 있는 규제 방안 마련에 착수했습니다.
▷외국인 실거주 의무 강화: 투기 목적의 주택 보유를 막기 위해 일정 기간 실거주를 의무화하는 방안이 논의되고 있습니다.
▷자금조달계획서 검증 강화: 해외 자금의 경우, 현지 금융기관의 대출 증명서나 자산 증빙 서류 제출을 의무화하고 검증 절차를 강화하는 안이 거론됩니다.
▷비거주 외국인 취득세·양도세 중과: 캐나다, 싱가포르 등과 같이 비거주 외국인이 주택을 매입하거나 양도할 때 더 높은 세율을 적용하여 투기 수요를 억제하는 방안입니다.
◆4. 해외 사례와 전문가 진단
부동산 투기 문제로 골머리를 앓았던 여러 국가는 이미 강력한 외국인 규제 정책을 시행하고 있습니다.
▶캐나다: 2023년부터 2년간 외국인의 주거용 부동산 매입을 전면 금지했습니다.
▶호주: 외국인은 원칙적으로 신규 주택만 매입할 수 있으며, 기존 주택을 사려면 연방 정부의 사전 승인을 받아야 합니다. 또한, 빈집으로 방치할 경우 '빈집세'를 부과합니다.
▶뉴질랜드: 비거주 외국인의 기존 주택 매입을 원칙적으로 금지하고 있습니다.
▶[전문가 진단] 부동산 정책 연구원 C 박사
"외국인의 투자를 무조건 막는 것은 국익에 도움이 되지 않습니다. 하지만 현재처럼 아무런 안전장치 없이 시장을 방치하는 것은 더 큰 문제입니다. 핵심은 '상호주의 원칙'을 적용하고, '거주 목적'과 '투기 목적'을 명확히 분리하는 것입니다.
예를 들어, 한국인의 부동산 취득을 제한하는 국가의 국민에게는 우리도 유사한 수준의 규제를 적용하고, 비거주 외국인의 다주택 보유나 단기 매매에 대해서는 강력한 세금 중과 등 페널티를 부과해야 합니다. 이를 통해 실수요 중심의 건강한 시장을 만들 수 있을 것입니다."
◆5. 결론과 과제: 공정한 주거 사다리를 위한 설계
외국인의 부동산 매입 급증 현상은 건전한 자본 유입이라는 긍정적 측면과 함께, 국내 실수요자의 내 집 마련 기회를 박탈하고 주거 시장의 불안정성을 키우는 심각한 부작용을 동시에 안고 있습니다.
정확한 통계 데이터 구축과 투명한 정보 공개를 통해 시장 상황을 면밀히 분석하는 것이 우선 과제입니다. 이를 바탕으로 내국인과 외국인 모두에게 공정한 규칙이 적용되는 제도적 틀을 설계해야 합니다.
주거 목적의 거래는 장려하되, 투기 목적의 거래는 엄격히 규제하는 '투 트랙' 전략을 통해 부동산 시장의 안정과 공정성을 회복해야 할 시점입니다.